Déchéance du terme abusive et saisie immobilière : ce que change l’avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026

Lorsque la clause de déchéance du terme d’un prêt immobilier est jugée abusive, les mensualités échues après cette déchéance irrégulière ne disparaissent pas : elles restent dues et peuvent être intégrées au montant de la créance, mais à la condition que la banque produise un décompte actualisé.

À défaut d’un tel décompte, le juge ne peut retenir que les échéances impayées antérieures à la déchéance irrégulièrement prononcée. Et surtout, ces échéances postérieures ne servent pas à apprécier le caractère utile et proportionné de la saisie, qui s’apprécie au jour du commandement de payer valant saisie.

C’est ce que retient la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son avis du 21 mai 2026 (n° 25-70.025), rendu le même jour qu’un arrêt qui élargit sensiblement le contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-10.643). Pour un emprunteur poursuivi, ces deux décisions ouvrent deux axes de défense distincts et cumulatifs : contester le montant de la créance, et contester la mesure elle-même.

La question que la Cour était invitée à trancher

Le juge de l’exécution doit relever d’office le caractère abusif des clauses d’un contrat de prêt conclu entre un professionnel et un consommateur. Sont régulièrement jugées abusives les clauses qui autorisent la banque à prononcer l’exigibilité immédiate de la totalité du capital restant dû sans mise en demeure préalable, sans délai raisonnable pour régulariser, ou pour un manquement d’une gravité insuffisante au regard de l’économie du contrat.

La conséquence est connue : la clause est réputée non écrite, la déchéance du terme est privée d’effet, et le capital restant dû n’est pas devenu exigible. Le titre exécutoire subsiste, mais la créance qu’il permet de recouvrer se trouve amputée.

Restait une difficulté pratique redoutable, et très fréquente en saisie immobilière. Entre la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et le jugement d’orientation, il s’écoule souvent plusieurs années. Pendant tout ce temps, l’emprunteur — à qui la banque a réclamé la totalité du capital — n’a plus réglé aucune mensualité. Que deviennent ces échéances ? Le poursuivant peut-il les ajouter à sa créance ? Et doivent-elles peser dans l’appréciation de la proportionnalité de la saisie ?

La réponse : trois séquences d’échéances, une condition décisive

Le raisonnement de la Cour part d’un principe simple : neutraliser la clause abusive ne fait pas disparaître le contrat de prêt. Celui-ci survit et continue de produire ses effets selon son échéancier d’origine. Chaque mensualité redevient donc exigible à sa date normale.

L’avis distingue en conséquence trois séquences d’impayés :

• les mensualités impayées antérieures à la déchéance du terme irrégulièrement prononcée ;
• les mensualités venues à échéance entre cette déchéance irrégulière et la mesure d’exécution pratiquée ;
• les mensualités venues à échéance après le commandement de payer valant saisie et jusqu’au jugement d’orientation.

Le décompte actualisé conditionne tout

Si le créancier poursuivant produit un décompte actualisé, le juge peut retenir l’ensemble de ces échéances exigibles à la date de sa décision. S’il n’en produit pas, seules les échéances impayées antérieures à la déchéance irrégulière peuvent être retenues.

Ce point est décisif en pratique, et il est trop souvent négligé. Un très grand nombre de commandements de payer valant saisie sont délivrés sur la base d’un décompte figé au jour de la déchéance du terme : un capital restant dû, une indemnité de résiliation, des intérêts de retard — et rien d’autre. Ce décompte n’est jamais actualisé au fil de la procédure. Si la clause de déchéance est écartée, ce décompte ne peut plus servir de base au montant retenu par le juge, et la créance doit être reconstruite ligne à ligne.

Ce qu’il faut examiner dans le décompte

• le capital restant dû réclamé au titre de la déchéance du terme, qui n’est pas exigible si la clause est écartée ;
• l’indemnité de résiliation ou de recouvrement, qui suit le sort de la déchéance ;
• les intérêts de retard calculés sur un capital qui n’était pas exigible ;
• l’existence, ou non, d’un décompte mis à jour à la date du jugement d’orientation ;
• la ventilation, échéance par échéance, entre capital, intérêts et accessoires.

L’utilité de la saisie s’apprécie au jour du commandement

C’est l’apport le moins commenté de l’avis, et probablement le plus protecteur. Les échéances postérieures à la déchéance irrégulière, si elles s’ajoutent au décompte, n’ont pas à être prises en compte pour apprécier le caractère utile et proportionné de la saisie immobilière. Cette appréciation se fait au jour du commandement de payer valant saisie, au regard des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La portée est concrète : une banque ne peut pas justifier a posteriori une saisie immobilière engagée pour une créance modeste en invoquant l’accroissement de la dette survenu pendant la procédure — accroissement qu’elle a elle-même déclenché en prononçant une déchéance du terme irrégulière. Le montant à comparer à la valeur du bien est celui qui figurait au commandement, purgé de ce que la clause abusive y avait indûment ajouté.

Le même jour, un contrôle de proportionnalité nettement élargi

L’arrêt rendu le 21 mai 2026 sous le n° 23-10.643, au visa de l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, prolonge cette logique.

Le juge de l’exécution ne peut pas se borner à comparer arithmétiquement le montant de la créance et la valeur du bien saisi. Il doit examiner l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et rechercher s’il existe d’autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives que la vente forcée du logement.

Le contrôle change ainsi de nature : d’une opération de calcul, il devient une appréciation d’ensemble. Cela suppose, du côté de la défense, de documenter précisément la situation — composition du foyer, ressources, autres actifs mobilisables, capacité de règlement échelonné, existence d’une procédure de surendettement, possibilité d’une vente amiable à un prix supérieur au prix d’adjudication prévisible.

Ce que ces deux décisions changent pour un emprunteur poursuivi

Elles structurent la défense autour de deux axes qui se renforcent l’un l’autre, et qui doivent être soulevés au même moment : à l’audience d’orientation.

Premier axe — le montant de la créance

Faire écarter la clause de déchéance du terme comme abusive, puis contester le décompte : capital non exigible, indemnité de résiliation, intérêts indus, absence de décompte actualisé. L’objectif n’est pas seulement de réduire la somme réclamée, mais de faire tomber le montant sous le seuil à partir duquel la saisie du logement conserve un caractère utile.

Deuxième axe — la mesure elle-même

Démontrer la disproportion de la saisie au jour du commandement, en s’appuyant sur l’appréciation globale désormais imposée au juge, et en établissant l’existence de voies de recouvrement moins intrusives. Le juge de l’exécution peut ordonner la mainlevée de la mesure, ou autoriser une vente amiable.

Ces moyens ne se rattrapent pas. Passée l’audience d’orientation, l’essentiel des contestations est purgé et la procédure se poursuit vers l’adjudication. C’est la raison pour laquelle le calendrier compte autant que le fond.

Questions fréquentes

Ma banque a prononcé la déchéance du terme sans mise en demeure : la saisie est-elle nulle ?

Non, la saisie n’est pas nulle de ce seul fait, mais la clause qui autorise cette exigibilité immédiate sans mise en demeure préalable est fréquemment jugée abusive. Si le juge de l’exécution l’écarte, le capital restant dû n’est plus exigible et la créance doit être recalculée sur les seules échéances impayées. Le montant peut s’en trouver très substantiellement réduit.

Si la clause de déchéance du terme est écartée, dois-je encore les mensualités des années suivantes ?

Oui. L’avis du 21 mai 2026 est net sur ce point : le contrat de prêt survit à la neutralisation de la clause et chaque mensualité devient exigible à sa date. Ces échéances peuvent être ajoutées à la créance, mais seulement si la banque produit un décompte actualisé.

Que se passe-t-il si la banque n’a jamais actualisé son décompte ?

Le juge ne peut alors retenir que les échéances impayées antérieures à la déchéance du terme irrégulièrement prononcée. C’est un moyen de défense concret, à vérifier systématiquement dans les pièces communiquées par le poursuivant.

Le juge peut-il refuser la vente de mon logement si la dette est faible ?

Le juge de l’exécution contrôle le caractère utile et proportionné de la mesure. Depuis l’arrêt du 21 mai 2026, ce contrôle ne se limite plus à comparer la dette et la valeur du bien : le juge doit examiner l’ensemble de votre situation et rechercher s’il existe des voies de recouvrement moins intrusives. La disproportion peut conduire à la mainlevée de la saisie.

À quel moment faut-il consulter un avocat ?

Dès la réception du commandement de payer valant saisie, et en tout état de cause avant l’audience d’orientation. L’avocat est obligatoire en saisie immobilière, et c’est à cette audience que se jouent la quasi-totalité des moyens de défense.

Vous avez reçu un commandement de payer valant saisie ?

Le cabinet intervient devant le juge de l’exécution pour contester le montant de la créance, faire écarter les clauses abusives et discuter la proportionnalité de la mesure. Un examen du commandement et du décompte de la banque permet de déterminer rapidement quels moyens sont mobilisables et dans quel délai.