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Lorsque les prêts immobiliers ne sont pas remboursés à leur échéance et que la déchéance du terme est prononcée par la banque, les saisies immobilières, dont les commandements de payer valant saisie sont les déclencheurs, représentent des mesures juridiques drastiques et souvent dramatiques pour les débiteurs car touchant à leur résidence principale.
Cet article porte sur un litige actuellement pendant devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, opposant Madame T. représentée par le Cabinet COINTET AVOCAT au CREDIT FONCIER DE FRANCE.
Ce dossier met en lumière les défis et les enjeux auxquels sont confrontés les débiteurs en cas d‘impayés de leurs prêts immobiliers, lorsqu’ils voient leur bien immobilier menacé d’être saisi et vendu aux enchères.
Quels sont les arguments juridiques clés mobilisés par le Cabinet COINTET AVOCAT pour faire valoir leurs droits devant les tribunaux ?
Rappel des faits
Madame T. n’ayant pas honoré les échéances de remboursement de ses trois prêts immobiliers ayant permis de financer sa résidence principale, Le CREDIT FONCIER DE FRANCE lui a adressé des lettres de mise en demeure préalables et des lettres de déchéance du terme des prêts ( résiliation des prêts).
Toutefois, Madame T. n’a jamais reçu ces lettres, ces dernières ayant été adressées à une mauvaise adresse.
Or, Madame T. avait déposé un dossier de surendettement en raison de l’incapacité de faire face à ses dettes.
La banque, déclarée comme créancier au sein du plan du surendettement, avait nécessairement connaissance de la nouvelle adresse de Madame T.
En octobre 2023, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié à Madame T. un commandement de payer valant saisie concernant les trois prêts immobiliers litigieux la mettant en demeure de régler la somme totale de 313,369.80 euros.
Compte tenu de l’absence de règlement, la banque, se prévalant de la déchéance du terme, a ensuite fait signifier un commandement de payer valant saisie à Madame T.
Ce commandement a été signifié par un huissier de justice à Madame T. à une mauvaise adresse.
Cette erreur a empêché Madame T. de contester le commandement en temps voulu.
Puis, Madame T. a été assignée par la banque devant le Juge de l’exécution de Nîmes afin qu’elle comparaisse à une audience dite d’orientation pour que sa résidence principale soit saisie et mise aux enchères.
L’intervention du cabinet COINTET Avocat
Notre cabinet a défendu les intérêts de Madame T. en arguant que la procédure suivie par le CREDIT FONCIER DE FRANCE, comme régie par le Code des procédures civiles d’exécution, n’avait pas été respectée.
Nous avons fait valoir que la déchéance du terme des prêts n’avait pas été valablement prononcée car les lettres de mise en demeure avaient été adressées à une mauvaise adresse.
La conséquence de cette irrégularité est majeure : les prêts n’étant pas résiliés, Madame T. n’est redevable que des seules échéances impayées et non du capital restant dû et des pénalités ( indemnité de résiliation) sollicités par la banque.
En effet, la déchéance du terme des prêts ne peut être prononcée valablement qu’avec l’envoi préalable d’une mise en demeure préalable restée sans effet, et en respectant ensuite un formalisme particulier ( envoi en lettre recommandée au domicile de l’emprunteur).
De plus, nous avons contesté les montants réclamés par la banque, arguant du manque de précision des décomptes fournis et de l’absence de justification des intérêts réclamés.
En effet, en vertu de l’article R.321-3 3° du Code des procédures civiles d’exécution , outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.
En l’espèce, le décompte n’était pas suffisament clair et précis.
Sur cette base, le cabinet COINTET AVOCAT a contesté la créance sollicitée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE devant le Juge de l’exécution.
Par ailleurs, le Cabinet a opposé la prescription (forclusion) faisant valoir que la prescription biennale de l’article L .137-2 devenu L.218-2 du Code de la consommation, s’applique à tous les prêts immobiliers, même ceux constatés par acte notarié. (Civ.1ère, 28 septembre 2016, n° 15-19.346).
En l’espèce, le CREDIT FONCIER DE FRANCE avait assigné Madame T. devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nîmes selon exploit du 5 décembre 2023.
Or, force est de constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne justifiait d’aucun historique de compte pour aucun des trois prêts litigieux, si bien qu’il est impossible de dater le point de départ du délai biennal de forclusion ni de vérifier le respect de ce délai.
Par conséquent, la banque, sur laquelle repose la charge de la preuve de la recevabilité de son action, ne justifie pas avoir agi dans le délai biennal prescrit par l’article L.218-2 du Code de la consommation susvisée.
Dans ces conditions, le cabinet COINTET AVOCAT en a conclu que la prescription (forclusion) était encourue.
La conséquence est majeure car, si cet argument est retenu par le Juge de l’exécution, la dette est éteinte et Madame T. ne doit plus rien au CREDIT FONCIER DE FRANCE.
Madame T. échappe ainsi à la saisie et conserve sa résidence principale.
Enfin, à titre infiniment subsidiaire, a été sollicitée l’autorisation de vente amiable du bien.
En effet, en vertu de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut autoriser le débiteur à vendre amiablement son bien, c’est-à-dire par lui même aux conditions normales du marché, et ce, afin d’éviter la vente aux enchères.
Décision de justice
Madame T., représentée par le cabinet COINTET AVOCAT, attend la décision que doit rendre le Juge de l’exécution de Nîmes. Affaire à suivre …
Vous faites face à une saisie immobilière et souhaitez contester la procédure ?
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Sachez que pour contester une procédure de saisie immobilière, vous devez obligatoirement faire appel à un avocat. Le Cabinet Cointet Avocat est spécialisé dans la défense des débiteurs confrontés à des saisies immobilières injustifiées :
- Déchéance du terme non valablement prononcée : La déchéance du terme d’un prêt immobilier n’a pas été correctement mise en œuvre, vous permettant de contester les montants réclamés.
- Erreur de notification et adresse incorrecte : Les lettres de mise en demeure ont été envoyées à une mauvaise adresse, ce qui a empêché une réponse ou une contestation dans les délais.
- Manque de précision dans les décomptes : Le décompte des sommes réclamées est flou ou incomplet, rendant la procédure contestable.
- Prescription des créances : La créance pourrait être prescrite, rendant la demande du créancier invalide.
Pour obtenir des conseils sur la manière de contester une saisie immobilière et défendre vos droits, contactez le Cabinet Cointet Avocat au 01.83.64.69.78 ou par email à info@cointet-avocat-paris.fr.
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