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Vous êtes locataire ou emprunteur et vous faites face à des difficultés dans le remboursement de vos traites ?
Qu’il s’agisse d’un bail d’habitation, de prêt immobilier ou de crédit à la consommation, le cabinet parisien Cointet Avocat répond à vos questions.
Nous intervenons dans les problématiques de Droit Immobilier, de Droit du Surendettement, Droit Bancaire et Droit du Crédit à la Consommation.
Vous êtes locataire ?
En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus par le contrat de bail.
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. En règle général, les contrats prévoient des paiements mensuels en début de mois.
Le cas des impayés locatifs est régi par le contrat de bail du locataire, lequel précise les conséquences.
Ainsi, au sein de la plupart des contrats de location, est insérée la clause suivante :
« Clause résolutoire / Modalités de résiliation de plein droit du contrat :
Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».
Cela signifie en pratique que si le locataire ne règle pas ses loyers et charges, le bailleur va, dans un premier temps, très certainement lui adresser une relance voire plusieurs, puis, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, lui délivrer un commandement de payer les loyers et charges.
Si le locataire n’est pas présent à son domicile, l’huissier laissera un avis de passage l’invitant à aller cherche l’acte à son Etude.
ATTENTION : il est impératif d’aller chercher immédiatement l’acte d’huissier à l’Etude (appelé signification du commandement de payer) car le commandement de payer fait courir un délai de deux mois à compter de la signification.
Passé ce délai et à défaut de règlement, le bailleur est en droit de faire délivrer au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal pour solliciter, outre le paiement des arriérés locatifs, la résiliation du bail et son expulsion.
De la même manière, l’assignation est un acte délivré au domicile par un huissier de justice. En cas d’absence, même si l’huissier doit normalement adresser par courrier simple copie de l’assignation contenant les lieux et date de l’audience, il est nécessaire d’aller chercher l’acte à l’Etude pour pouvoir prendre connaissance des pièces annexées à l’assignation.
En effet, la clause résolutoire permet de solliciter une résiliation d’automatique du bail. Cela signifie qu’en principe, le juge ne peut qu’en constater l’application et prononcer la résiliation du bail et par voie de conséquence, l’expulsion du locataire.
ATTENTION : commandement de payer et assignation répondent à un formalisme très stricte sous peine de nullité. Il est utile de consulter un avocat pour vérifier la régularité des actes.
En effet, en cas d’irrégularités, un avocat pourra opposer la nullité de la procédure et ainsi éviter la résiliation du bail et l’expulsion.
Que faire pour échapper à la résiliation du bail ? Peut-on demander des délais de paiement ?
Il est tout à fait possible de solliciter des délais de paiement dits délais de grâce auprès du juge, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 :
« V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ».
Si le juge accepte, il suspendra les effets de la clause résolutoire et ne prononcera pas la résiliation du bail.
Quels sont les délais de paiement pour un échelonnement des loyers ?
Des délais de paiement peuvent ainsi être accordés pendant trois ans, à savoir, soit un échelonnement des arriérés pendant trois ans, soit un report du paiement à des arriérés à trois ans.
En tout état de cause, il faudra reprendre le paiement des loyers courants.
De plus, il faudra respecter scrupuleusement l’échéancier fixé par le tribunal.
A défaut, seront prononcées résiliation et expulsion du bail.
Comment obtenir des délais de paiement en tant que locataire ?
Il faut se référer aux dispositions combinées des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 (précitée) et de l’article 1343-5 du Code civil, selon lequel :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ».
Deux conditions cumulatives doivent être réunies pour solliciter des délais de paiement :
1) être de bonne foi c’est-à-dire justifier que les impayés résultent d’un « accident de la vie », comme la perte d’un emploi, un divorce, une maladie.
2) être en situation de régler sa dette locative, c’est-à-dire avoir des ressources suffisantes pour pouvoir à terme payer les échéances impayées.
Un argument utile pour solliciter le report du paiement est de faire valoir que le débiteur, grâce à la vente d’un bien ou de la reprise d’un emploi, va bénéficier d’un retour à meilleure fortune et pourra ainsi régler sa dette.
ATTENTION : Il est impératif de constituer un dossier solide pour obtenir des délais de paiement. Le rôle de l’avocat est de déterminer une liste de pièces à préparer et à communiquer le jour de l’audience. Son rôle est essentiel en la matière.
Puis-je solliciter des délais de paiement sans attendre d’être assigné par mon bailleur ? Comment agir en amont ?
Il est tout à fait possible et même préférable de réagir dès les premiers impayés pour éviter tout risque d’expulsion.
Pour ce faire, le locataire doit au préalable entreprendre une démarche amiable, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès de son bailleur pour solliciter et négocier des délais.
En cas de silence ou de refus de la part du propriétaire, pas de panique, il existe une alternative : saisir le tribunal d’une demande délais de paiement.
Comment saisir le tribunal d’une demande de délais de paiement ?
Il s’agit de délivrer une assignation par voie d’huissier auprès du bailleur pour l’inviter à comparaître devant le tribunal.
Propriétaire et locataire seront ainsi convoqués à une audience, au cours de laquelle le juge examinera le bien-fondé de la demande de délais de paiement, et au besoin, y fera droit.
ATTENTION : l’assignation est un acte très formaliste. Il convient de s’adresser à un avocat et à huissier pour sa rédaction et sa délivrance.
De la même manière que décrit précédemment, il est nécessaire de constituer un dossier solide avec les pièces nécessaires permettant de démontrer sa capacité à rembourser sa dette locative et sa bonne foi. Un avocat en droit immobilier saura vous aider.
Vous êtes emprunteur ?
Vous avez souscrit un prêt immobilier ou un crédit à la consommation et vous ne parvenez plus à honorer les échéances de remboursement ? Que faire ?
En raison de la force obligatoire des contrats prévue notamment à l’article 1194 du Code civil et en vertu du contrat de prêt ou de crédit, l’emprunteur est tenu de régler aux termes convenus les échéances de remboursement de son prêt ou de son crédit.
Que fait la banque ou l’organisme de crédit en cas d’échéance impayée ?
Face à un emprunteur défaillant, la banque doit adresser une lettre de mise en demeure d’avoir à régler les échéances impayées par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser qu’à défaut de règlement sous tel délai, la déchéance du terme est encourue.
La déchéance du terme signifie que le contrat de prêt ou de crédit est résolu et qu’outre les échéances impayées, les frais et les intérêts, le capital restant dû est intégralement et immédiatement exigible.
Une clause type, souvent intitulée « défaillance de l’emprunteur » est insérée dans les contrats et rappelle les cas dans lesquels la déchéance du terme est encourue et sous quelles modalités elle sera prononcée.
Si l’emprunteur ne défère pas à la lettre de mise en demeure, la banque peut ensuite prononcer la déchéance du terme. Une fois de plus, celle-ci ne sera valable que si la banque en informe l’emprunteur par lettre recommandée avec accuser de réception.
Si l’emprunteur ne règle pas l’intégralité des sommes dues, une assignation à comparaître devant le tribunal lui sera délivrée par huissier de justice à son domicile.
Il sera alors nécessaire de recourir aux services d’un avocat notamment pour solliciter des délais de paiement.
En effet, des délais de grâce peuvent être accordés par le juge sur le fondement de l’article L. 314-20 du Code de la consommation selon lequel :
« L’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt.
En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension ».
ATTENTION : en cette matière, le délai maximum est de deux ans.
Il est possible de solliciter un échelonnement des paiements pendant deux ans ou un report de paiement à deux ans.
Un argument est souvent invoqué par les emprunteurs d’un prêt immobilier : solliciter un report du paiement dans l’attente de la vente du bien.
Là encore, le recours à l’assistance d’un avocat est nécessaire pour préparer un dossier complet et suffisamment convaincant.
Peut-on contraindre la banque à octroyer des délais de paiement pour un crédit ?
La réponse est oui.
Il convient dans un premier temps de solliciter des délais amiablement auprès de la banque, idéalement par courriel et lettre AR.
En cas de refus ou d’absence de réponse, il convient d’assigner la banque devant le tribunal pour solliciter des délais.
S’ils sont accordés par le juge, la décision de justice s’imposera à la banque.
Attention toutefois au respect scrupuleux des échéances fixées par le tribunal ! A défaut, l’intégralité des sommes redeviendra exigible.
Le recours à un avocat et à un huissier de justice est essentiel dans ce cas.
Que faire si le juge a refusé de m’octroyer des délais pour le paiement de mon crédit ?
Sous certaines conditions, vous pouvez interjeter appel de la décision par le ministère d’un avocat devant la Cour d’appel, laquelle réexaminera votre demande.
Vous pouvez également déposer un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement : si votre dossier est jugé recevable, la banque ou votre bailleur, ne pourra procéder à aucune mesure d’exécution forcée à votre encontre : saisies sur salaire, saisies sur compte bancaire, ou mesures d’expulsion sont dans ce cas interdites.
Le bénéfice du surendettement met ainsi le débiteur à l’abri des mesures d’exécution forcée de ses créanciers.
Attention toutefois, le surendettement n’empêche pas votre créancier de vous attraire devant le tribunal pour obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire un jugement de condamnation. Toutefois, du fait de la recevabilité du dossier de surendettement, le jugement ne sera pas exécutable, à la condition toutefois que le plan de surendettement soit respecté par le débiteur.
Vous êtes locataire ou emprunteur et éprouvez des difficultés à rembourser vos loyers ou crédits ?
Ne laissez pas la situation se détériorer. Le cabinet COINTET AVOCAT, expert en droit immobilier et en droit du crédit à la consommation, est là pour vous aider à surmonter ces épreuves.
Dans quels cas faire appel à nos services ?
- Problèmes de paiement de loyers : Nous vous aidons à obtenir des délais de paiement et à contester des procédures d’expulsion, tout en vérifiant la régularité des actes de résiliation.
- Difficultés de remboursement de prêts : Nous intervenons pour négocier des délais de paiement avec vos créanciers et, si nécessaire, nous vous assistons dans les procédures judiciaires.
- Assistance en cas de surendettement : Nous vous aidons à constituer un dossier de surendettement pour éviter les saisies et les expulsions.
- Représentation devant le tribunal : Nous vous représentons en cas de litige pour obtenir des solutions adaptées à votre situation financière.
Comment procédons-nous ?
- Analyse détaillée : Nous examinons minutieusement votre situation pour déterminer les meilleures stratégies de défense ou de négociation.
- Constitution du dossier : Nous vous aidons à rassembler les documents nécessaires pour toute procédure judiciaire ou négociation.
- Représentation légale : Nous vous représentons devant les tribunaux et autres instances pour défendre vos droits et obtenir des solutions favorables.
Pour une première évaluation de votre situation, contactez-nous au 01.83.64.69.78 ou par mail à info@cointet-avocat-paris.fr.
Agissez dès maintenant pour éviter les complications et protéger vos droits en tant que locataire ou emprunteur.
